افراز یکی از مفاهیم مهم و کاربردی در حقوق مدنی است که به معنای جدا کردن سهم هر شریک از اموال غیر منقول مشترک است. این فرآیند در مواردی که دو یا چند نفر مالک یک ملک هستند (مالکیت مشاع)، صورت میگیرد تا هر یک از شرکا بتوانند به طور مستقل مالک سهم خود با جزئیات مشخص شوند و سند رسمی مالکیت خود را به شکل جداگانه دریافت نمایند. به عبارت سادهتر، افراز به معنی پایان دادن به وضعیت شراکت در مالکیت و تعیین بخش مشخص هر شریک است. اما باید در نظر داشت که انجام افراز شرایط و مراحل قانونی خاص خود را دارد که در ادامه به توضیح آن میپردازیم.
اهمیت افراز ملک
افراز یکی از تدابیر قانونی است که نقش کلیدی در حل اختلافات میان مالکان مشاع ایفا میکند. این فرآیند نه تنها باعث تسهیل در بهرهبرداری از ملک میشود، بلکه از بسیاری از نزاعهای احتمالی پیشگیری میکند. در بسیاری از موارد، اختلاف میان مالکان به دلیل عدم توانایی در استفاده انفرادی از ملک مشاع به وجود میآید. افراز به مالکان اجازه میدهد تا به صورت مستقل و بدون وابستگی به سایر شرکا از سهم خود بهرهمند شوند.
تعریف ملک مشاع
ملک مشاع به ملکی اطلاق میشود که مالکیت آن به طور مشترک میان دو یا چند نفر تقسیم شده باشد، به نحوی که هر یک از مالکان در تمامی اجزای ملک سهم دارند و مالکیت هیچ بخشی به صورت اختصاصی به یک شریک تعلق ندارد، مگر این که از طریق فرآیندهای قانونی مانند افراز، سهم هر مالک به صورت مستقل مشخص گردد.
مزایای افراز
- حل اختلافات مالکیت: افراز باعث شفافسازی وضعیت مالکیت و جلوگیری از ایجاد اختلافات حقوقی میان مالکین میشود.
- بهبود بهرهوری از ملک: با انجام افراز، مالکان میتوانند به طور مستقل و بدون محدودیت از سهم خود استفاده کنند.
- افزایش ارزش ملک: پس از افراز، ارزش ملک به دلیل استقلال مالکیت افزایش پیدا میکند.
انواع روشهای افراز
بسته به شرایط موجود میان شرکا، افراز به روشهای مختلفی که شامل موارد زیر است انجام میشود:
افراز توافقی:
در این حالت، شرکا با توافق و تصمیمگیری مشترک، ملک مشاع را تقسیم میکنند. این روش سریعترین و کم هزینهترین راه برای افراز است و با رضایت تمامی طرفین همراه است. برای انجام افراز توافقی، درخواست کننده یا درخواستکنندگان، از طریق سازمان ثبت اسناد و املاک درخواست خود را مطرح میکنند.
افراز قضایی:
در حالتی که میان شرکا توافق حاصل نشود و یا یکی از شرکا محجور (دارای زوال عقل) و یا غایب باشد، مراجع قضایی به موضوع ورود میکنند. این روش نیازمند ارائه دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک است. در این فرآیند، دادگاه با بررسی اسناد مالکیت، نظرات کارشناسان و بررسی قوانین، اقدام به صدور حکم افراز مینماید.
شرایط درخواست افراز
- مشاع بودن ملک: ملک باید به صورت مشاع باشد، یعنی مالکیت آن میان دو یا چند نفر مشترک باشد.
- داشتن قابلیت افراز: منظور آن است که ملک قابلیت تقسیم و بهرهوری به صورت مجزا را داشته باشد.
- حضور تمامی مالکین مشاع: جهت ثبت درخواست افراز، باید تمامی مالکین مشاع به عنوان خواهان و یا خوانده پرونده حضور داشته باشند.
- عدم وجود سند مالکیت معارض: ملکی که مورد درخواست افراز است نباید سند معارض داشته باشد، به این معنا که برای ملک تنها یک سند مشاعی وجود داشته باشد و چند سند رسمی صادر نشده باشد.
متن قانون افراز و فروش املاک مشاع
مراحل قانونی افراز
- ارائه درخواست افراز: فرآیند افراز با ارائه درخواست توسط حداقل یکی از مالکین مشاع به اداره ثبت اسناد یا دادگاه آغاز میشود. درخواست باید شامل مشخصات ملک، اسناد مالکیت و اطلاعات شرکا باشد.
- تعیین کارشناسان و ارزیابی ملک: پس از ثبت درخواست، کارشناسان رسمی دادگستری برای بررسی وضعیت ملک تعیین میشوند. این کارشناسان با بررسی ابعاد، موقعیت، و ارزش ملک، گزارشی تهیه میکنند که مبنای تصمیمگیری دادگاه قرار میگیرد.
- صدور حکم: در نهایت، دادگاه بر اساس گزارش کارشناسان و قوانین مربوط، حکم خود را صادر میکند. اگر ملک قابل تقسیم باشد، حکم افراز و در غیر این صورت حکم مزایده و فروش ملک صادر خواهد شد.
مدارک مورد نیاز برای درخواست افراز
- ارائه سند رسمی مالکیت که نشاندهنده وضعیت مشاع بودن ملک و سهم هر شریک باشد.
- مدارک شناسایی شامل کارت ملی و شناسنامه تمامی شرکا یا حداقل شریک درخواست کننده.
- درخواست کتبی افراز از مرجع رسیدگی کننده، از طریق پر کردن فرم مربوط به درخواست افراز ملک.
- ارائه اظهارنامه ثبتی ملک که وضعیت ثبتی و مشخصات دقیق ملک را توضیح داده باشد.
- ارائه نقشه دقیق و بهروز از ملک که معمولاً توسط کارشناسان ثبت یا مهندسان نقشهبرداری تهیه میشود.
- ارائه کارشناسیهای قبلی در صورتی که انجام شده باشد.
- ارائه مدارک مربوط به انحصار وراثت در صورتی که ملک از طریق ارث به شرکا منتقل شده باشد.
تفاوتهای تفکیک و افراز
ممکن است در نگاه اول دو واژه تفکیک و افراز هم معنی تلقی شوند، اما در عمل و از منظر قانون چنین نبوده و این دو اصطلاح تفاوتهای قانونی مهمی با یکدیگر دارند. برای درک بهتر موضوع و آشنایی با تعریف تفکیک، میتوانید مقاله " تفکیک ملک چیست؟" را مطالعه کنید. در ادامه نیز تفاوتهای مهم دو اصطلاح افراز و تفکیک املاک آورده شده است:
- تفکیک، به تقسیم فیزیکی یک ملک به قطعات کوچکتر توسط مالک آن اشاره دارد. در این حالت ممکن است مالک تنها یک نفر باشد و ممکن است دارای شریک باشد. اما افراز زمانی انجام میشود که یک ملک میان چند نفر به صورت مشاع باشد و هر یک از شرکا بخواهند سهم خود را به صورت مستقل و جداگانه تعیین کنند. درواقع شرط لازم جهت انجام افراز، وجود ملک و مالکیت مشاع است.
- تفکیک، بیشتر به منظور ایجاد قطعات کوچکتر و جداگانه ملک برای فروش، انتقال یا ساختوساز انجام میشود اما افراز به منظور پایان دادن به شراکت در مالکیت مشاع و تعیین سهم مستقل هر شریک صورت میگیرد.
- در حالت تفکیک ملک، اگر ملک مشاع باشد، حالت اشاعه در مالکیت شرکا حفظ میشود. اما پس از افراز، حالت اشاعه به پایان میرسد و هر شریک مالک سهم مشخص و مستقل خود میشود.
- نهاد تصمیم گیرنده برای اجرای تفکیک اداره ثبت اسناد یا شهرداری میباشد. اما در انجام افراز اداره ثبت اسناد و در صورت وجود اختلاف میان شرکا و یا غایب و محجور بودن یکی از مالکین، دادگاه محل وقوع ملک با جلب نظر کارشناسی، تصمیم گیرنده خواهد بود.
- انجام تفکیک به قوانین مرتبط با تقسیمبندی و تفکیک اراضی (مانند ضوابط شهری و قوانین ثبت اسناد) بستگی دارد. اما افراز بر اساس قوانین افراز و فروش املاک مشاع، از جمله ماده 589 قانون مدنی و همچنین قانون افراز و فروش املاک مشاع انجام میشود.
- تفکیک نیازی به نظرات کارشناسان رسمی ندارد، مگر برای تطابق با ضوابط شهری. اما افراز نیاز به ارزیابی کارشناسان رسمی برای تعیین قابلیت افراز و ارزشگذاری سهمها دارد.
- برای انجام افراز مانند دیگر پروندههای قضایی رای صادر میشود. اما برای انجام تفکیک رای صادر نمیشود و تنها صورتجلسه تفکیکی تنظیم میشود.
- در حالت تفکیک، با اعتراض یکی از شرکا، تفکیک تا جلب رضایت شریک معترض متوقف میشود، اما در افراز در صورت اعتراض یکی از شرکا، عملیات متوقف نمیگردد.
در پایان باید گفت که موضوع افراز ملک، یک موضوع حقوقی بسیار مهم و حساس است و گاهی به دلیل پیچیدگیهای قانونی موجود، نیازمند بهرهگیری از دانش یک وکیل متخصص است تا پرونده به شکل اصولی پیش رفته و در کوتاهترین زمان، بهترین نتیجه حاصل شود. بنابراین چنانچه درگیر پرونده افراز ملک هستید، میتوانید از همکاران ما در گروه وکلای فوق تخصصی وکیل اول راهنمایی گرفته و پیشبرد پرونده را به وکلای پایه یک دادگستری بسپارید. برای کسب اطلاعات بیشتر، صفحه پاسخگویی تلفنی رایگان به سوالات حقوقی را مطالعه نموده و جهت دریافت اطلاعات تماس و ساعات کاری به صفحه تماس با ما مراجعه نمایید.