تفکیک ملک فرآیندی است که در آن یک زمین یا ملک (به عنوان مثال یک ساختمان) به قطعات کوچکتر یا مستقل تقسیم میشود. با انجام این کار، یک پلاک ثبتی به چند پلاک ثبتی مجزا و دارای سند شش دانگ تبدیل میشود که میتواند دارای یک مالک و یا مالکیت مشاعی (مالکیت دو یا چند شریک) باشد. هدف اصلی از انجام تفکیک ملک، مجزا کردن قطعات تفکیکی هم از نظر فیزیکی و هم از نظر حقوقی میباشد. اما باید در نظر داشت که انجام تفکیک، شرایط و مراحل قانونی مختص به خود از جمله قوانین ثبتی، نقشهبرداری و محدودیتهای منطقهای را دارد که باید طی فرآیند تفکیک ملک رعایت شود.
شرایط لازم برای تفکیک ملک
- مالکیت قانونی: مالک یا مالکین باید مدارک مالکیت خود را ارائه دهند.
- رضایت کلیه شرکا: در صورت شراکتی بودن ملک، تمامی شرکا باید به تفکیک ملک رضایت دهند.
- رعایت ضوابط تفکیک: تفکیک باید با قوانین شهرداری، از جمله حداقل مساحت قطعات و عدم تجاوز به ساختمانها و معابر اطراف مطابقت داشته باشد.
انواع تفکیک ملک بر اساس نوع کاربری:
تفکیک اراضی کشاورزی
در اراضی کشاورزی، محدودیتهایی در خصوص حداقل مساحت برای حفظ کاربری کشاورزی وجود دارد. تفکیک باید به گونهای باشد که زمینها همچنان بهرهوری اقتصادی خود را حفظ کنند.
تفکیک اراضی شهری
در شهرها، تفکیک باید طبق ضوابط شهرسازی و مقررات شهرداری انجام شود. همچنین، دسترسی به خیابانها و راههای عمومی باید مدنظر قرار گیرد.
تفکیک آپارتمانها
تفکیک آپارتمانها با تنظیم صورت مجلس تفکیکی انجام میشود و هر واحد آپارتمان دارای یک سند مالکیت جداگانه خواهد شد.
انواع تفکیک ملک بر اساس نوع مالکیت:
تفکیک قطعهبندی
در این نوع تفکیک، زمین و یا ساختمان به قطعات کوچکتری تقسیم میشود و برای هر قطعه یک سند مجزای شش دانگ صادر میگردد. هر یک از این قطعات ممکن است کاربری متفاوتی را در پیش گیرد. به عنوان مثال یک قطعه کاربری مسکونی و قطعه دیگر کاربری تجاری داشته باشد. باید توجه داشت که در این نوع از تفکیک، مالکیت ممکن است انفرادی و یا به صورت شراکتی باشد که در آن صورت تمامی شرکا در تمامی قطعات تفکیکی سهم داشته و مالک تمامی قطعات تفکیکی خواهند بود.
تفکیک افرازی
در این نوع از تفکیک قطعات جدا شده هر یک دارای مالکیت جداگانهای خواهند بود. به این معنا که هر قطعه از ملک، سند و کاربری مجزا داشته و مالکیت مشاع نخواهد داشت. درواقع در تفکیک افرازی، هم جداسازی فیزیکی ملک صورت میگیرد و هم جداسازی حقوقی و قانونی از نظر سند مجزای ملک و نحوه کاربری. برای آشنایی بیشتر با مبحث تفکیک افرازی میتوانید "مقاله افراز ملک چیست؟" را مطالعه کنید.
انواع تفکیک ملک بر اساس ماهیت:
تفکیک عرصه
این نوع تفکیک به زمین (عرصه) ملک مربوط است و شامل تقسیم بخشهای زمینی یک ملک میشود. برای مثال، وقتی یک زمین بدون ساختمان به قطعات کوچکتر تقسیم میگردد، این فرآیند تفکیک عرصه نامیده میشود. در این حالت، تنها زمین به بخشهای مختلف تفکیک میگردد و ارتباطی با ساختمان یا سازههای موجود بر روی آن ندارد.
تفکیک اعیان
اعیان به ساختمان یا سازهای اطلاق میشود که بر روی زمین ساخته شده است. تفکیک اعیان شامل تقسیم بخشهای ساختمانی یک ملک میشود. برای مثال، در آپارتمانها که هر واحد تفکیک شده و سند مالکیت جداگانهای برای آن صادر میشود تفکیک از نوع اعیان اتفاق میافتد. این نوع تفکیک با تمرکز بر ساختمانها یا سازههای موجود انجام میشود و نه زمین آن سازه یا ساختمان.
مدارک مورد نیاز تفکیک ملک:
- سند مالکیت ملک: ارائه سند مالکیت اصلی ملک برای اثبات مالکیت قانونی الزامی است.
- مدارک شناسایی مالک یا مالکان: شامل کارت ملی و شناسنامه جهت احراز هویت مالکان.
- نقشه تفکیکی ملک: نقشهای که توسط مهندس نقشهبردار تهیه و تأیید شده باشد و جزئیات دقیق قطعات تفکیکی را نشان دهد.
- گواهی پایان کار (در صورت وجود): اگر ملک دارای ساختمان باشد، گواهی پایان کار از شهرداری مورد نیاز است.
- فرم درخواست تفکیک: فرم رسمی درخواست تفکیک اداره ثبت که باید توسط متقاضی تکمیل و امضا شود.
- توافقنامه تفکیک: در صورت شراکتی بودن ملک، تنظیم و ارائه توافقنامهای که توسط تمامی شرکا امضا شده باشد.
- مفاصا حساب مالیاتی: گواهی تسویه حساب مالیاتی ملک از اداره مالیات.
- پروانه ساختمانی (در صورت نیاز): اگر ملک دارای ساختمان باشد، ارائه پروانه ساختمانی الزامی است.
مدارک گفته شده ممکن است بسته به نوع ملک و شرایط خاص آن تغییر کند. برای اطمینان از کامل بودن مدارک، مشاوره با یک وکیل یا کارشناس حقوقی توصیه میشود.
مراحل قانونی تفکیک ملک:
- تهیه نقشه تفکیکی: نقشه تفکیکی باید توسط یک مهندس نقشهبردار تهیه و یا تایید شده باشد. این نقشه شامل اطلاعات دقیق در مورد ابعاد و موقعیت قطعات جدید است.
- ارائه مدارک به اداره ثبت: ارائه مدارک مورد نیاز شامل سند مالکیت، نقشه تفکیکی تایید شده و درخواست تفکیک و دیگر مدارک لازم که پیشتر گفته شد به اداره ثبت.
- تایید و صدور سندهای جدید: پس از بررسیهای دقیق و تایید درخواست توسط کارشناسان مربوطه، برای هر قطعه سند مالکیت جداگانه صادر خواهد شد.
مشکلات و چالشهای تفکیک ملک
- تضاد منافع شرکا: در موارد شراکتی، ممکن است اختلاف نظرهایی در خصوص تفکیک ملک میان شرکا وجود داشته باشد که باید پیش از انجام تفکیک حل و فصل شود.
- محدودیتهای قانونی: قوانینی مانند حداقل مساحت مورد تایید جهت تفکیک، ممکن است فرآیند را پیچیده کنند.
- هزینهها: هزینههای مربوط به نقشهبرداری، ثبت و مالیات نیز قابل توجه بوده و باید تامین گردند.
در پایان باید گفت که موضوع تفکیک املاک از جمله موضوعات مهم و پر چالش قانونی است که افراد بسیاری را درگیر خود میکند. همچنین اختلافات بسیاری در این خصوص مابین افراد اتفاق میافتد که منجر به پیگیریهای قضایی میشود. با توجه به اهمیت موضوع که گاهی زندگی افراد را به طور کل تحت تاثیر قرار میدهد، بهتر است تا در صورت قرار گرفتن در چنین شرایطی از یک وکیل متخصص در زمینه املاک و قوانین مرتبط با آن کمک بگیرید تا شما را در پیشبرد اهداف و رسیدن به حقوق قانونیتان یاری دهد. همکاران ما در گروه وکلای فوق تخصصی وکیل اول آماده پاسخگویی به سوالات شما هستند. جهت کسب اطلاعات بیشتر، صفحه پاسخگویی تلفنی رایگان به سوالات حقوقی را مطالعه نموده و جهت دریافت اطلاعات تماس و ساعات کاری به صفحه تماس با مامراجعه نمایید.