تنظیم مبایعهنامه یکی از روشهای ثبت معاملات ملکی یا همان اموال غیرمنقول است که چگونگی انجام معامله و پرداخت مبلغ یا همان ثمن مورد معامله را مشخص کرده و سندی است جهت اثبات خرید و فروش یک ملک و شناسایی خریدار و فروشنده و مالک نهایی. روش تنظیم مبایعهنامه از روشهای قدیمی انجام معاملات ملکی است که تا به امروز نیز ادامه دارد. مبایعهنامههای زیادی به صورت دستی و یا از طریق دفاتر ثبت، تنظیم شده است که به عنوان مدرک و سند اثبات انجام معاملات ملکی میان افراد جامعه مورد استفاده قرار میگیرد. به مبایعهنامههایی که به صورت دستی و توسط طرفین معامله تنظیم میگردد، مبایعهنامه عادی گفته میشود. این مبایعهنامهها اگرچه بیان کننده حق مالکیت و نحوه خرید و فروش ملک هستند، اما مشکلات زیادی را نیز برای افراد از نظر حقوقی ایجاد میکنند که در ادامه به توضیح آن خواهیم پرداخت. وجود مشکلات متعدد ناشی از انجام معاملات اموال غیرمنقول (املاک) توسط تنظیم مبایعهنامههای عادی سبب شد تا قانونگذار، قانون جدیدی را تحت عنوان "قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول" تصویب نماید که در ادامه مقاله به توضیح بیشتر نحوه اعمال این قانون خواهیم پرداخت.
مشکلات مبایعهنامههای عادی
- اعتبار کمتر نسبت به اسناد رسمی: به دلیل عدم ثبت رسمی مبایعهنامههای عادی در دفتر ثبت اسناد، این مبایعهنامهها از اعتبار کمتری در جامعه و نزد محاکم قضایی برخوردار هستند.
- امکان جعل و سوءاستفاده: نبود نظارت کافی و عدم احراز هویت دقیق فروشنده و خریدار در اسناد عادی، احتمال جعل امضاء و معامله مال غیر را افزایش میدهد.
- عدم امکان الزام به تنظیم سند رسمی: از نظر قانونی، مبایعهنامههای عادی قدرتی جهت الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی برای خریدار ندارند و این موضوع میتواند چالش بزرگی برای خریداران ملک از طریق مبایعهنامه عادی باشد. برای درک بهتر موضوع میتوانید مقاله الزام به تنظیم سند رسمی را مطالعه کنید.
- افزایش دعاوی حقوقی: پروندههای قضایی متعددی درباره فسخ قرارداد، انتقال مالکیت و تخلف در تعهدات مندرج در مبایعهنامه، در نتیجه اختلافات و اشتباهات ناشی از تفسیر مفاد مبایعهنامههای عادی شکل میگیرد که رسیدگی به آنها مستلزم صرف وقت و انرژی و هزینه بسیار، برای طرفین معامله و همچنین دستگاه قضایی میباشد.
- عدم امکان دریافت تسهیلات بانکی: بانکها برای ارائه وام و تسهیلات خرید ملک، تنها اسناد رسمی را مورد پذیرش قرار میدهند و مبایعهنامههای عادی در این موارد فاقد اعتبار هستند.
- ریسک معاملههای معارض: یک ملک ممکن است توسط فروشنده به چند نفر فروخته شود، و چون مبایعهنامههای عادی ثبت نمیشوند، امکان اثبات اولویت خریداران دشوار خواهد بود.
- مشکلات مالیاتی و قانونی: عدم ثبت معامله در دفاتر رسمی میتواند موجب عدم پرداخت مالیاتهای مرتبط و ایجاد مشکلات حقوقی در آینده شود.
تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
با توجه به توضیحات و دلایلی که در بالا گفته شد، مجلس شورای اسلامی با تایید مجمع تشخیص مصلحت نظام، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را در تاریخ 1403/03/17 و در قالب پانزده ماده قانونی به تصویب رساند. (متن قانون)
بر اساس قانون مذکور، یک سال پس از راهاندازی رسمی "سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی" تمامی معاملات مربوط به خرید و فروش املاک و انواع عقود مرتبط با املاک که در ماده 1 این قانون آمده است، باید در سامانه مذکور به ثبت برسد. در غیر این صورت اختلافات و دعاوی قضایی مطروحه در خصوص این اسناد، از سوی مراجع قضایی قابل استعماع و رسیدگی نخواهد بود. و قانون، مالک را شخصی میداند که سند رسمی ملک به نام ایشان در سازمان اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد. بنابراین برای امنیت بیشتر معاملات ملکی و پیشگیری از وقوع اختلافات قانونی و اثبات مالکیت، بهتر است از قانون فوق پیروی کرده و از انعقاد مبایعهنامههای عادی دوری کرد و یا در اولین فرصت نسبت به ثبت مبایعهنامه عادی پیشین در سامانه مذکور اقدام نمود. قانون با تعیین مدت دو ساله، این فرصت را به مدعیان داده (برای معاملات انجام شده پیش از تصویب این قانون)، تا با ثبت سند عادی پیشین در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، مالکیت خود را ثابت کرده و سند رسمی ملک را دریافت نمایند. همچنین مدعیانی که نیاز به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، و هر اقدام قانونی دیگری جهت اثبات مالکیت رسمی خود دارند، میتوانند طی مدت دو سال پس از ثبت اولیه سند عادی در سامانه، نسبت به طرح دعاوی مورد نیاز اقدام نمایند. چنانچه در مهلت تعیین شده، اقدامات قانونی جهت تنظیم و ثبت سند رسمی از سوی مدعی انجام نشود، هر گونه ادعا و طرح دعاوی با سند عادی، نزد مراجع قضایی پذیرفته نخواهد بود.
همچنین مطابق ماده 3 این قانون، بنگاههای معاملات املاک موظف هستند پس از دسترسی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، پیشنویس اولیه معاملات را در سامانه ثبت نمایند و قرارداد را جهت انجام مراحل قانونی بعدی و ثبت رسمی سند، به دفاتر ثبت اسناد رسمی انعکاس دهند.
جمعبندی
با توجه به تغییرات اعمال شده توسط تصویب و اجرایی شدن قانون فوق، استفاده از مبایعهنامههای عادی در معاملات ملکی به طور قابل توجهی کاهش یافته است. این تحول در نظام حقوقی با هدف جلوگیری از ایجاد مشکلات حقوقی و تأمین امنیت طرفین معامله صورت گرفته است. بنابراین توصیه میشود تمامی معاملات ملکی در قالب اسناد رسمی به ثبت رسیده و از این قانون پیروی نمایند. مشورت با یک وکیل متخصص در این زمینه میتواند بسیار راهگشا باشد، چرا که وکلا با آگاهی از جزییات قوانین روز و پیچیدگیهای مرتبط با آنها و ارزیابی شرایط شما، بهترین، سریعترین و کارآمدترین روش قانونی را برای شما شناسایی کرده و شما را در طی مسیر و مراحل قانونی تا رسیدن به نتیجه یاری خواهند داد. شما با تکیه بر دانش و تجربه وکیل متخصص میتوانید معاملات خود را با امنیتی بالا انجام داده و نگران ایجاد مشکلات حقوقی و از بین رفتن سرمایه خود نباشید. همکاران ما در گروه وکلای فوق تخصصی وکیل اول آماده پاسخگویی به سوالات شما هستند. جهت کسب اطلاعات بیشتر، صفحه پاسخگویی تلفنی رایگان به سوالات حقوقی را مطالعه نموده و برای دریافت اطلاعات تماس و ساعات کاری به صفحه تماس با ما مراجعه نمایید.