مبحث انواع ساختمانها و مجتمعها و مسائل مربوط به سکونت در آنها از مسائل مهم زندگی روزمره امروز محسوب میشود، چرا که زندگی در آپارتمانها و مجتمعهای بزرگ، امور مربوط به خود را دارد که باید حتما مورد رسیدگی قرار بگیرد تا افراد ساکن در آن دچار مشکل نشوند و ساختمان در بخشهای مختلف از نظم و مقررات و نظافت لازم برخوردار باشد.گاهی نیز بُروز چالشهای مختلف، نیاز به مدیریت صحیح دارد تا با رفع چالش به وجود آمده نظم قبلی به ساختمان برگردد. برای دستیابی به این اهدف معمولا یک مدیر و یا هیات مدیره (با توجه به وسعت ساختمان و تراکم جمعیت ساکن در آن) برای ساختمان تعیین میشود تا امور مربوط به ساختمان را اداره کرده و مسائل و چالشها را مدیریت نماید. معمولا مدیر ساختمان از بین ساکنین همان ساختمان انتخاب میشود تا اشراف کامل به کلیه امور ساختمان داشته و اطلاعات مورد نیاز را در زمینههای مختلف در اختیار داشته باشد. در ساختمانهایی که تعداد واحدها زیاد است به جهت حجم بیشتر امور ، معمولا از چند نفر در قالب هیات مدیره، جهت رسیدگی و اداره امور ساختمان کمک گرفته میشود. در هر دو حالت تعیین و انتخاب مدیریت ساختمان از طریق نظرسنجی کلیه اهالی ساختمان و یا اصطلاحا مجمع عمومی ساختمان انجام میگیرد و از این طریق مدیر و یا هیات مدیره با نظریت اکثر ساکنین انتخاب میگردد.
نکته 1: مطابق ماده 5 آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها،در صورتي كه تعداد مالكين از سه نفر تجاوز كند مجمع عمومي مالكين تشكيل ميشود.
نکته 2: طبق ماده 15 آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، تعداد اعضای هیات مدیره باید فرد باشد.
وظایف مدیر یا هیات مدیره ساختمان
اکنون باید دید مدیر ساختمان چه وظایفی دارد و اساسا بابت رسیدگی نمودن به چه مواردی انتخاب میشود. وظایف کلی مدیر ساختمان به شرح زیر است:
- مدیریت امور مالی: شامل جمعآوری شارژ ماهانه، پرداخت قبوض، و مدیریت بودجه ساختمان.
- نگهداری و تعمیرات: مدیریت و نظارت بر تعمیرات و نگهداری ساختمان، از جمله تأسیسات و مشاعات.
- نظارت بر تمیزی و نظافت: اطمینان از نظافت به موقع مشاعات و فضاهای عمومی ساختمان.
- برگزاری جلسات مجمع عمومی: برنامهریزی و برگزاری جلسات مجمع عمومی برای تصمیمگیری در مورد مسائل مهم ساختمان.
- نظارت بر رعایت مقررات: اطمینان از رعایت قوانین و مقررات داخلی ساختمان توسط ساکنین.
- بیمه کردن ساختمان: انجام بیمهنامههای ضروری ساختمان مانند بیمه آتشسوزی.
- نظارت بر امنیت: تأمین امنیت و نظارت بر ورود و خروج افراد در ساختمان.
- حل اختلافات: میانجیگری و حل اختلافات احتمالی بین ساکنین.
- ارائه گزارشات: ارائه گزارشات دورهای به ساکنین در مورد وضعیت مالی و عملکرد ساختمان.
- پیگیری مطالبات: بررسی واحدهای بدهکار و دریافت مطالبات عقب افتاده و در صورت عدم همکاری در پرداخت، پیگیری قانونی موضوع از طریق ابلاغ اظهارنامه رسمی.
- اعلام تصمیمات مجمع عمومی: اطلاعرسانی تصمیمات مجمع عمومی ساکنان به افراد غایب در جلسات.
- پیگیری ماده 13 قانون تملک آپارتمانها: در صورت پایان عمر مفید ساختمان و عدم توافق ساکنین بابت تجدید بنا، درخواست کارشناسی ساختمان مطابق با ماده 13 قانون تملک آپارتمانها.
تعریف مشاعات ساختمان
مشاعات ساختمان به فضاها و بخشهایی از ساختمان اطلاق میشود که بهطور مشترک توسط همه ساکنین استفاده میشود و مالکیت آنها به همه واحدها تعلق دارد. این فضاها معمولاً شامل راهروها، راهپلهها، پارکینگ، حیاط، لابی، فضاهای سبز، آسانسور، و سایر امکانات عمومی میشود. مشاعات نقش بسیار مهمی در کیفیت زندگی ساکنین دارند زیرا امکانات و تسهیلات مشترک را فراهم کرده و به تعامل و همبستگی بیشتر بین ساکنین کمک میکنند. استفاده صحیح و منصفانه از این فضاها نیازمند نظم و مقررات مشخص است تا حقوق همه افراد رعایت شود چرا که تمامی ساکنان ساختمان به یک نسبت مساوی حق استفاده از مشاعات را دارند. بنابراین با تعریفی که از مشاعات ارائه شد مشخص است که هیچ یک از ساکنین نمیتواند بخشی از مشاعات را به استفاده شخصی خود اختصاص دهد و اگر در مواردی نیاز به چنین عملی باشد باید موافقت همه ساکنین را در این خصوص به دست آورد.
مبانی حقوقی استفاده از مشاعات
بر اساس قوانین حقوقی مرتبط با مالکیت مشاعات، هرگونه تصمیمگیری درباره استفاده اختصاصی از این فضاها باید با رضایت تمامی ساکنین صورت گیرد. هیات مدیره به تنهایی نمیتواند تصمیمگیری در این زمینه را انجام دهد و هرگونه مجوز صادر شده باید با تایید تمامی مالکان باشد. در مواردی که نیاز به استفاده خاص یا موقت از مشاعات وجود دارد، هیات مدیره میتواند درخواستها را بررسی و در صورت موافقت اکثریت ساکنین، مجوز موقت استفاده از مشاعات را صادر کند. این موارد باید به دقت در جلسات مجمع عمومی مطرح و بررسی شده و در نهایت به تصویب مجمع عمومی ساکنان برسد. بنابراین با استناد به ماده 17 آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، تصميمات مديران با دریافت اكثريت آراء معتبر است.
برای مطالعه متن کامل آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها کلیک کنید
با توجه به آنچه در متن این مقاله توضیح داده شد، مشخص است که در بسیاری از امور مانند تغییر کاربری مشاعات و یا استفاده اختصاصی یکی از مالکین و یا مدیر ساختمان از مشاعات و امثال آن، مدیر یا هیات مدیره ساختمان به تنهایی نمیتواند مجوزی را صادر نماید و این تصمیم نیازمند تایید و موافقت بیش از نیمی از مالکان ساختمان است چرا که مطابق قوانین جاری، تعریف مشاعات شفاف و مشخص بیان شده و مالکیت بخش مشاعات هر ساختمان به تمامی ساکنان و به صورت مساوی اختصاص دارد. ضمن آنکه مطابق ماده 14 آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، مدير يا مديران مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي ميباشند. بنابراین واضح است که مدیریت به تنهایی نمیتواند تصمیم گیرنده بوده و یا مجوز استفاده خارج از عرف و یا اختصاصی را برای مشاعات صادر نماید و درواقع مدیریت ساختمان، اجرا کننده تصمیمات اتخاذ شده توسط اکثریت مالکین است.
در پایان باید گفت با مدرنتر شدن زندگی شهری و آپارتماننشینی، مسائل و مشکلات مربوط به سکونت در آپارتمانها و مجتمعها افزایش یافته و گاهی چالشهای کوچک و بزرگی را برای افراد ایجاد میکند، به نحوی که جهت رفع چالش، نیاز به مداخله مراجع قضایی دیده میشود. گاهی اختلافات به مرحله شکایت رسیده و نیازمند تصمیم قضایی جهت حل مشکل است. پروندههای بسیاری در خصوص موارد ذکر شده در محاکم قضایی موجود است که پس از بررسی دقیق و مشاهده مدارک و شواهد و گزارشات و نظریه کارشناسی و غیره، رای نهایی و اجراییه صادر میگردد. در صورتی که شما نیز درگیر پروندهای با مضامین اینچنینی هستید میتوانید پیش از هر گونه اقدام و یا حین طی کردن مراحل قانونی پرونده خود، از راهنماییهای تخصصی یک وکیل حرفهای کمک بگیرید و به حقوق قانونی خود دست یابید. برای کسب اطلاعات بیشتر، صفحه پاسخگویی تلفنی رایگان به سوالات حقوقی را مطالعه نموده و جهت دریافت اطلاعات تماس و ساعات کاری به صفحه تماس با ما مراجعه نمایید.