مبایعهنامه در منظور عامه قولنامه نیز گفته میشود که البته از نظر قانونی این دو مفهوم با یکدیگر متفاوت بوده و تعاریف مختلفی دارند. ما در این مقاله قصد داریم تا به بررسی تعاریف و نکات قانونی تنظیم مبایعهنامه و نحوه فسخ آن بپردازیم. اما پیش از بررسی این نکات، ابتدا به تعریف مبایعهنامه و تفاوت آن با قولنامه میپردازیم.
مبایعهنامه چیست؟
ریشه مبایعه، کلمه بیع به معنای خرید و فروش میباشد و مبایعهنامه سند و قراردادی است که در آن دو طرف یعنی خریدار و فروشنده بر سر فروش مالی مانند زمین، ماشین، آپارتمان و غیره، طی شرایط خاصی که در این قرارداد قید میشود و در ازای پرداخت مبلغ یا همان ثمن معامله، مالکیت مال را از فروشنده به خریدار تغییر میدهند. معمولا موارد مهمی از جمله مبلغ مورد معامله، مشخصات دقیق مال مورد معامله، زمان عقد قرارداد، نحوه پرداخت مبلغ و تاریخهای پرداخت، زمان تنظیم سند رسمی و اختیارات طرفین در متن مبایعهنامه ذکر میشود. مبایعهنامه یک سند معتبر حقوقی است که در صورت نیاز در دادگاه مورد استناد قرار میگیرد. مبایعهنامه ممکن است توسط طرفین معامله و به صورت دستی و یا در دفتر اسناد رسمی و یا بنگاه املاک تنظیم شود.
قولنامه چیست؟
قولنامه درواقع قول و قراری است بین خریدار و فروشنده که به صورت مکتوب درآمده و شرایط یک معامله را برای آینده مشخص میکند. قولنامه در مقایسه با مبایعهنامه از اعتبار کمتری برخوردار است و یک سند عادی محسوب میشود.
تفاوت مبایعهنامه و قولنامه
- قولنامه یک سند عادی است و در دفتر اسناد رسمی ثبت نمیگردد. در صورتی که مبایعهنامه ممکن است در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و تبدیل به یک سند رسمی شود.
- مبایعهنامه سندی است که به محض امضای آن، معامله قطعی و لازمالاجرا میشود و دو طرف ملزم به انجام تعهدات خود هستند. اما قولنامه یک تعهد ابتدایی است که در آن دو طرف متعهد میشوند تا در آینده معاملهای را انجام دهند. قولنامه الزام قانونی ندارد و بیشتر به عنوان یک توافق موقت شناخته میشود. به عبارت دیگر قولنامه، نشان دهنده نیت و تعهد اولیه برای انجام یک معامله در آینده است.
- در صورت بروز اختلاف در معامله، مبایعهنامه سند قویتری نسبت به قولنامه جهت ارائه به دادگاه است.
- قولنامه در برخی موارد خاص مثل زمانی که هنوز شرایط معامله به طور کامل مشخص نشده یا نیاز به بررسیهای بیشتری دارد مفید است در حالی که مبایعهنامه به دلیل الزامآور بودنش معمولا زمانی استفاده میشود که همه جزئیات معامله روشن و در مورد آنها توافق شده است.
فسخ مبایعهنامه چیست و در چه شرایطی اتفاق میافتد؟
منظور از فسخ یعنی انصراف از انجام معامله و درواقع بی اثر شدن شرایط مندرج در مبایعهنامه و برگشت به حالت اولیه پیش از تنظیم قرارداد. باید توجه داشت که به طور کلی و مطابق با ماده 219 قانون مدنی، عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین متعاملین و قائممقام آنها لازمالاتباع (لازم به پیروی و اطاعت) هستند مگر این که به رضای طرفین اقاله (باطل)، یا به علت قانونی فسخ شوند. در ادامه به بررسی شرایطی که ممکن است باعث فسخ قرارداد یا همان مبایعهنامه شود میپردازیم:
فسخ با رضایت دو طرف معامله (اقاله)
در این نوع از فسخ، همان طور که از نام آن پیداست، فسخ معامله با رضایت و توافق دو طرف معامله انجام میشود. به این حالت از فسخ قرارداد در اصطلاح قانونی اقاله گفته میشود.
فسخ یک طرفه با استفاده از اختیارات قانونی
در فسخ یک طرفه، یکی از طرفین معامله از انجام و ادامه معامله منصرف شده و با استفاده از حق فسخ درج شده در مبایعهنامه و یا استفاده از اختیارات قانونی (خیارات) اقدام به اعلام انصراف خود از معامله و فسخ قرارداد مینماید.
تعریف خیارات
کلمه خیارات که از اصطلاحات قانونی است درواقع به معنی اختیارات است. یعنی اختیارات حقوقی که برای افراد در معاملات قانونی توسط قانونگذار در نظر گرفته شده تا در صورت لزوم و با توجه به شرایط، شخص بتواند از اختیارات خود (جهت فسخ معامله) استفاده کند. خیارات انواع مختلفی دارند که در زیر به مهمترین آنها میپردازیم:
- خیار شرط: یعنی حق بر هم زدن معاملهای که در آن چیزی شرط شده باشد و اگر آن شرط انجام نشد، بر اساس این قانون طرف مقابل حق فسخ معامله را دارد.
- خیار مجلس: حقی که هر یک از طرفین معامله تا زمانی که در همان مکان معامله حضور دارند، میتوانند معامله را فسخ کنند.
- خیار عیب: اگر کالا یا موضوع مورد معامله دارای عیب باشد، خریدار حق دارد معامله را فسخ کند.
- خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین به عمد اطلاعات غلط بدهد، طرف دیگر حق فسخ دارد.
- خیار حیوان: در معاملههای مربوط به حیوانات، خریدار به مدت سه روز حق فسخ دارد.
- خیار رویت و تخلف وصف: اگر خریدار کالا را ندیده باشد و پس از رویت متوجه شود که با اوصاف گفته شده مطابقت ندارد، حق فسخ معامله را دارد.
- خیار غبن: اگر یکی از طرفین معامله مغبون (متضرر) شود و تفاوت فاحشی در ارزش مورد معامله باشد، حق فسخ معامله را دارد.
- خیار تاخیر ثمن: اگر خریدار در پرداخت ثمن (مبلغ معامله) در تاریخی که مشخص شده تأخیر کند، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.
- خیار شرکت: در معاملههایی که شریک وجود دارد، هر شریک حق دارد سهم خود را بفروشد.
- خیار افلاس: اگر خریدار پس از انجام معامله مفلس (بی پول و فقیر) شود، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.
- خیار تبعض صفقه: اگر بخشی از معامله به دلیل خاصی فسخ شود، طرف دیگر حق دارد کل معامله را فسخ کند.
- خیار تخلف شرط: اگر یکی از طرفین قرارداد، شرطی را که در قرارداد ذکر شده نقض کند. در این صورت طرف دیگر حق فسخ قرارداد را دارد.
مراحل فسخ مبایعهنامه
در صورتی که فسخ با توافق طرفین معامله نباشد و تنها یکی از طرفین قصد فسخ را داشته باشد و طرف دیگر معامله این فسخ را نپذیرد، خواهان فسخ باید به شکل زیر عمل کند:
- بررسی کردن شرایط فسخ بدین معنی که ابتدا باید مطمئن شد که از نظر قانونی و با توجه به خیارات مبایعهنامه، امکان فسخ وجود دارد یا خیر.
- اعلام فسخ به طرف مقابل از طریق ارسال اظهارنامه رسمی. تنظیم اظهارنامه از طریق مراجعه به دفاتر خدمات قضایی انجام میگیرد.
- تنظیم و ارائه مدارک و مستندات به مرجع قضایی جهت بررسی.
- ارائه دادخواست فسخ معامله به دادگاه یا مرجع قضایی.
- بررسی مدارک توسط دادگاه و صدور حکم توسط قاضی.
در چه شرایطی فسخ مبایعهنامه مقدور نیست؟
باید در نظر داشت گاهی شرایطی که وجود دارد امکان فسخ معامله را برای طرفین غیر ممکن میکند. از جمله این شرایط موارد زیر است:
- اسقاط کافه خیارات: در مبایعهنامهها گاهی اصطلاح "اسقاط کافه خیارات" به کار میرود که به معنای چشمپوشی از تمام خیارات قانونی توسط طرفین قرارداد است. این جمله نشان میدهد که طرفین توافق کردهاند که تحت هیچ شرایطی قرارداد را فسخ نکنند و از تمام حقوق فسخ خود صرفنظر کردهاند.
- پایان مهلت قانونی خیارات: اگر مدت زمانی که برای اجرای خیارات تعیین شده، گذشته باشد، امکان فسخ وجود ندارد.
- عدم وجود دلایل قانونی: اگر دلایلی که برای فسخ مطرح میشود، تحت پوشش خیارات قانونی نباشد.
- توافقنامه مشخص: اگر در قرارداد به صراحت ذکر شده باشد که هیچ یک از طرفین نمیتوانند قرارداد را فسخ کنند.
- تصویب یا تأیید قضایی: اگر قرارداد توسط مراجع قضایی یا اداری تصویب یا تأیید شده باشد و درخواست فسخ توسط قاضی رد شود.
- اجرای کامل تعهدات: اگر تمام تعهدات قرارداد به طور کامل اجرا شده باشد و هیچ نقص یا تخلفی وجود نداشته باشد.
نکات مهم در تنظیم مبایعهنامه
در تنظیم مبایعهنامهها چند نکته مهم و کلیدی وجود دارد که نباید آنها را فراموش کرد:
- پذیرش تعهدات توسط هر دو طرف: هر دو طرف باید تعهدات مندرج در قرارداد را بپذیرند، و اگر فقط یکی از طرفین معامله تعهدات را قبول کند، آن سند بیعنامه محسوب نخواهد شد.
- استفاده از وکیل: در صورتی که طرفین معامله از وکیل استفاده میکنند باید هویت وکیل و موکل و همچنین اصالت وکالتنامه بررسی شده و یک نسخه رونوشت از وکالتنامه ضمیمه مبایعهنامه گردد.
- امضای تمامی خریداران: در صورت تعدد خریداران، مبایعهنامه باید به امضای کلیه آنها برسد و سهم هر یک مشخص شود.
- حق حبس برای فروشنده: فروشنده میتواند تا زمانی که مبلغ مورد معامله را به طور کامل دریافت نکرده است از تحویل کالا یا ملک معامله شده، به خریدار خودداری کند.
در پایان باید گفت فسخ مبایعهنامه گاهی با چالشهای بزرگ قانونی مواجه میشود که تنها با کمک گرفتن از یک متخصص در امور حقوقی یا همان وکیل، میتوان مانع ضایع شدن حقوق طرفین شد. بنابراین بهتر است تا پیش از هر گونه درخواست و اقدام قانونی جهت فسخ مبایعهنامه، از یک وکیل متخصص در این زمینه کمک بگیرید. وکلای فوق تخصصی در گروه "وکیل اول" آماده پاسخگویی و ارائه مشاوره به شما عزیزان هستند. شما میتوانید از طریق بخش مشاوره رایگان 24 ساعته و یا تماس با ما، با همکاران ما در ارتباط باشید.