در خرید و فروش املاک، انواع مختلفی از سند وجود دارد که در ادامه این مقاله به معرفی آن خواهیم پرداخت و با تعریف کلی سند آشنا خواهیم شد. اما معمول‌ترین و رایج‌ترین نوع معامله در خصوص املاک، معامله به صورت قولنامه‌ای (سند عادی)، و یا به صورت رسمی است که در این حالت منجر به دریافت سند رسمی ملک توسط خریدار خواهد شد. قولنامه و سند رسمی ملک هر کدام مزایا و معایب خاص خود را دارند که در ادامه به توضیح آن خواهیم پرداخت.
سند رسمی چیست؟
هر سندی که در دفاتر رسمی ثبت اسناد و توسط مامور دولت و یا نظارت ایشان و مطابق با قوانین تهیه و تنظیم شده و به ثبت برسد، سند رسمی خواهد بود و در مقام دعوا قابل دفاع و استناد می‌باشد. (یعنی در دادگاه مدرک معتبری به حساب می‌آید و مالکیت شخص را اثبات می‌کند)
امروزه سند رسمی مربوط به ملک معمولا به صورت تک برگ به مالک تحویل می‌شود که اصطلاحا به آن سند تک برگ هم می‌گویند.
انواع سند رسمی:
با توجه به تعریف ارائه شده از سند رسمی، باید گفت که انواع مختلفی از سند رسمی وجود دارد که از نظر نحوه تنظیم و قوانین، و اعتبار سند با یکدیگر متفاوت هستند و ما در اینجا تنها به نام برخی از این اسناد اشاره می‌کنیم.
- سند تک برگ
- سند منگوله‌دار
- سند مشاع
- سند شش دانگ
- سند عرصه
- سند اعیان
- سند مفروز
- سند وقفی
- سند المثنی
- سند ورثه‌ای
- سند وکالتی
- سند شورایی
- سند معارض
- سند رهنی
- سند بنچاق
مزایای سند رسمی:
- سند رسمی به دلیل آنکه توسط مامور دولت و نظارت ایشان و در دفاتر رسمی ثبت اسناد تنظیم می‌گردد از اعتبار بالایی برخوردار است و بهترین و معتبرترین مدرک اثبات مالکیت فرد در دادگاه است. درواقع سند رسمی باعث تضمین حقوق مالکیت مالک است.
- جعل و کلاهبرداری در مورد سند رسمی بسیار مشکل است، بنابراین معامله ملکی که دارای سند رسمی باشد بسیار امن‌تر و مطمئن‌تر خواهد بود.
قولنامه چیست؟
قولنامه یا همان سند عادی درواقع دست‌نوشته‌ای است بین فروشنده و خریدار که در آن دو طرف تعهد می‌کنند تا تحت شرایط خاصی و در ازای مبلغ معینی که نحوه پرداخت آن نیز در قولنامه درج می‌شود، در آینده ملک مورد نظر را در دفترخانه معامله کنند و در صورتی که هر یک از طرفین در زمان مقرر جهت انجام معامله حاضر نشود و یا از تصمیم خود منصرف شود، مبلغی را بابت وجه التزام یا همان جریمه به طرف مقابل پرداخت می‌نماید. معاملاتی که به این شکل انجام می‌شوند مشمول ماده 10 قانون مدنی بوده و چنانچه مخالف صریح قانون نباشند، معتبر و الزام‌آور هستند.
نکته: در خرید و فروش ملک عموماً از کلمه قولنامه بجای کلمه صحیح مبایعه‌نامه به معنای قرارداد خرید و فروش ملک (یا همان بیع ملک) استفاده می‌شود. حال آنکه قولنامه درواقع تعهدنامه‌ای است که طی آن طرفین معامله متعهد می‌شوند تا معامله خرید و فروش خود را تحت شرایط عنوان شده در قولنامه در آینده انجام دهند.
مزایا و معایب قولنامه:
مزایا:
- معامله قولنامه‌ای از تشریفات قانونی کمتری برخوردار است و انجام آن سریع‌تر و راحت‌تر است.
- معمولا قیمت ملک قولنامه‌ای پایین‌تر از ملکی است که دارای سند رسمی باشد، بنابراین درواقع زیر قیمت به فروش می‌رسد و گاهی افراد تمایل دارند تا ملک را با مبلغ پایین‌تری خریداری کنند.
معایب:
- بطور کلی ملک قولنامه‌ای از ارزش قانونی کمتری برخوردار است.
- امکان جعل و کلاهبرداری در خرید و فروش ملک قولنامه‌ای بیشتر است. به عنوان مثال ممکن است فروشنده یک ملک را به صورت قولنامه‌ای به چند نفر بفروشد.
- ملک قولنامه‌ای قابل انکار و یا تردید است.
- معمولا املاکی به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند که یا پلاک ثبتی ندارند و یا مشکلی قانونی مانع ثبت ملک و دریافت سند رسمی می‌شود. این مشکل هرچه که باشد می‌تواند در آینده برای معاملات بعدی ملک مشکلاتی را ایجاد کند.
- با توجه به ریسک‌هایی که در مورد ملک قولنامه‌ای گفته شد، امروزه تمایل کمتری نسبت به خرید چنین ملک‌هایی وجود دارد، مگر در موارد خاص و یا فروش زیر قیمت ملک.
مدارک مورد نیاز برای درخواست سند رسمی ملک قولنامه‌ای
- مدارک شناسایی فرد متقاضی (خریدار) شامل اصل شناسنامه و کارت ملی و کپی آنها
- کپی سند اولیه ملک
- قولنامه یا قولنامه‌هایی که متقاضی را به مالک اولیه ارتباط می‌دهد
- نقشه ملک با مختصات UTM و فایل مربوط به آن
- تاییدیه پرداخت هزینه‌های مربوط به ثبت درخواست صدور سند
مراحل درخواست سند رسمی ملک قولنامه‌ای
- تهیه مدارک مورد نیاز که در بخش قبلی نام برده شد
- درخواست ارزیابی ملک و ارائه نقشه ملک با مختصات UTM و فایل اکسل مربوط به آن
- ورود به سامانه https://sabtemelk.ssaa.ir و ثبت درخواست اولیه سند
- دریافت کد از سامانه و تکمیل درخواست سند
- دریافت پرینت از درخواست تکمیل شده و ارسال آن به همراه دیگر مدارک به واحد ثبتی از طریق پست
- ورود مجدد به سامانه و دریافت شماره پرونده
تمامی مراحل درخواست سند رسمی برای ملک قولنامه‌ای توسط وکلای متخصص در امور ملک قابل انجام است و بهتر است مراحل این کار توسط وکیل و یا نظارت ایشان انجام شود تا از بروز مشکلات قانونی پیشگیری شود. شما می‌توانید مراحل ثبت درخواست و دریافت سند رسمی ملک قولنامه‌ای خود را به وکلای متخصص در "دپارتمان فوق تخصصی وکیل اول" بسپارید. برای دریافت مشاوره در این خصوص و ارتباط با وکیل فوق تخصصی از طریق بخش مشاوره 24 ساعته رایگان با وکلای ما گفتگو نمایید.
برای چه املاکی می‌توان درخواست سند رسمی داد؟
- ساختمان‌ها، زمین‌ها و باغاتی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص باشند
- املاکی که دسترسی به مالک قبلی و یا یکی از ورثه ایشان امکان‌پذیر نباشد
برای چه املاکی نمی‌توان سند رسمی درخواست کرد؟
- اراضی ملی و املاک متعلق به دولت و یا موسسات دولتی و وابسته به آن
- املاکی که فاقد سابقه ثبت هستند
- املاکی که مالک اولیه آن فوت شده و دسترسی به ورثه جهت انتقال سند رسمی امکان‌پذیر است
- املاک فاقد بنا اعم از اینکه محصور یا غیر محصور باشند