به طور کلی اسناد به دو دسته اسناد رسمی و اسناد غیر رسمی تقسیم می‌شوند و اسناد مختلف با اشکال و نام‌های متفاوت در این دو گروه قرار می‌گیرند. اسناد نسقی جزو دسته‌ی اسناد غیر رسمی محسوب شده و از نظر تعریف و اعتبار، شرایط خاص خود را دارد که در این مقاله به توضیح این ویژگی‌ها می‌پردازیم. در ابتدا برای آشنایی با اسناد نَسَقی بهتر است با معنای کلمه نَسَق آشنا شده و بررسی کنیم که پیشینه این نوع سند به چه زمانی برمی‌گردد.
معنی کلمه نسق چیست؟
در فرهنگ فارسی کلمه نَسَق به معنی نظم و ترتیب دادن است و در خصوص اسناد مربوط به اراضی کشاورزی به کار برده می‌شود. درواقع نسق به فعالیت عمرانی یک شخص (معمولا کشاورز) بر روی زمین کشاورزی جهت آبادانی آن زمین گفته می‌شود که به واسطه این فعالیت، حق مالکیتی برای فرد ایجاد می‌شود. این حق مالکیت، از زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی در دوره پهلوی برای کشاورزان در نظر گرفته شد.
تعریف و پیشینه سند نسقی
همانطور که گفته شد در دوره پهلوی و طی سالهای 1338 تا 1349 قانون اصلاحات اراضی کشاورزی مطرح، تصویب و اجرایی شد و طی اجرایی شدن این قانون، اسناد نسقی پدید آمد. در گذشته زمین‌های کشاورزی در مالکیت کدخداها، خان‌ها و افراد حکومتی قرار داشت و افراد عادی و کشاورزان بر روی این زمین‌ها کشت و زرع می‌کردند و بخشی از محصول زراعی و یا بخشی از درآمد حاصل از فروش محصول را به مالک زمین پرداخت می‌کردند. با تصویب قانون اصلاحات ارضی، مالکیت آن بخش از زمین کشاورزی که تحت تصرف و فعالیت یک کشاورز قرار داشت، طی تنظیم یک سند دستی به نام سند نسقی به کشاورز واگذار شد. این سند امکان واگذاری به غیر و همچنین به ارث رسیدن را داشت. مالک سند نسقی همچنان بر روی زمین کشاورزی فعالیت کرده و بخشی از محصول یا درآمد خود را به عنوان سَرنَسَقی به مالک اصلی پرداخت می‌نمود.
ویژگی‌های سند نسقی
اکنون که با کلیات اسناد نسقی آشنا شدیم در ادامه به بررسی ویژگی‌های کلی این اسناد می‌پردازیم.
- به دلیل آنکه اسناد نسقی به صورت دستی تنظیم می‌شدند، جزو اسناد غیر رسمی محسوب می‌شوند.
- اسناد نسقی امکان انتقال مالکیت را دارند. به گونه‌ای که نام شخص مالک در سند تغییر می‌کند و از آنجایی که مانند سند تک برگ نمی‌باشد، انتقال و تغییر کلی سند به نام خریدار صورت نمی‌گیرد.
- سند نسقی قابلیت به ارث رسیدن دارد. یعنی چنانچه مالک نسق فوت شود، سند نسقی زمین کشاورزی به وراث او تعلق می‌گیرد.
- در قانون فعلی کشور، سند نسقی قابلیت تبدیل به سند رسمی را دارد.
- سند نسقی تنها در مورد اراضی کشاورزی است و برای املاک دیگر کاربرد ندارد.
- تنظیم و انتقال سند نسقی توسط اشخاص انجام می‌شود نه توسط ارگان و سازمان‌های رسمی و دولتی.
- خرید و فروش اسناد نسقی از طریق نوشتن قولنامه یا بنچاق انجام می‌شود.
- معمولا املاکی که دارای سند نسقی هستند قابلیت ساخت و ساز ندارند مگر آنکه طی مراحل قانونی، مجوزهای لازم را دریافت کنند.
معایب سند نسقی
- به دلیل آنکه سند نسقی جزو اسناد غیر رسمی می‌باشد از اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی برخوردار است.
- امکان کلاهبرداری با سند نسقی و فروش یک زمین به چندین نفر بسیار زیاد است.
- گاهی در خرید و فروش زمین‌های نسقی، پیدا کردن مالک اصلی دشوار است.
- از سند نسقی به دلیل اعتبار پایین نمی‌توان به عنوان وثیقه استفاده کرد.
- معمولا املاکی که دارای سند نسقی هستند از قیمت و ارزش پایین‌تری برخوردار هستند.
- گاهی ممکن است مشخصات جغرافیایی ملک با نسق تطابق نداشته باشد که این امر مشکلاتی را در خرید و فروش و یا تبدیل به سند رسمی ایجاد خواهد کرد.
نکات مهم در خرید و فروش اسناد نسقی
همانگونه که شرح داده شد، از آن جایی که اسناد نسقی از ارزش و اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی برخوردار هستند و در دفتر اسناد رسمی و یا اداره ثبت اسناد رسمی کشور ثبت نمی‌شوند، هنگام معامله‌ی املاکی که دارای سند نسقی هستند باید دقت بیشتری شود تا جلو ضرر مالی و بروز مشکلات قانونی گرفته شود. مهمترین مواردی که هنگام معامله اسناد نسقی باید به آن توجه داشت شامل موارد زیر است:
- بررسی سلسله قولنامه‌های قبلی و پیدا کردن سند مادر و مالک اصلی
- دریافت کد رهگیری هنگام خرید ملک نسقی. با دریافت این کد دیگر امکان فروش یک ملک به چند نفر وجود ندارد
- تحقیقات محلی
- استعلام از اداره ثبت و شهرداری
- بررسی مدارک و مشخصات ثبتی ملک و تطابق آن با نسق ملک
- حضور شاهدان هنگام عقد قرارداد خرید و فروش
- معامله نزد بنگاه املاک معتبر انجام شده و مهر و امضای املاک در قولنامه درج شود
- مشاوره با وکیل فوق تخصصی و دریافت راهنمایی
- پرداخت وجه معامله به مالک اصلی و دریافت رسید پرداخت وجه
مراحل و مدارک تبدیل سند نسقی به سند رسمی
درست است که هنوز سندهای نسقی خرید و فروش می‌شود و نشان دهنده مالکیت فرد است، اما این اسناد ارزش و اعتبار اسناد رسمی را نداشته و همان طور که گفته شد دارای معایبی هستند، و امروزه افراد تمایل دارند تا سند نسقی خود را به سند رسمی تبدیل کنند. تبدیل نسق به سند رسمی کار دشواری نبوده و تنها با ارائه مدارک و مستندات و طی مراحل قانونی قابل اجرا خواهد بود. مدارک و مراحل تبدیل سند نسقی به سند رسمی شامل موارد زیر می‌باشد:
- مدارک شناسایی شخص متقاضی (مالک) شامل شناسنامه و کارت ملی
- ارائه گواهی انحصار وراثت چنانچه متقاضی از وراث می‌باشد
- سند و مدارک مربوط به ملک، شامل قولنامه‌های خرید و فروش و سند اولیه ملک به همراه نقشه و مختصات ملک
- دریافت استعلام زمین از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
- پرداخت بدهی های ملک توسط متقاضی
- مراجعه به دفتر اسناد رسمی
- استعلام اطلاعات هویتی مالک برای صدور سند مالکیت
- تحویل سند نسقی به سازمان ثبت اسناد و ابطال آن
- صدور سند مالکیت تک برگ (به نام مالک یا ورثه)
نکته مهم: باید توجه داشت که جهت اقدام به دریافت سند رسمی ملک نسقی، ملک باید دارای پلاک ثبتی باشد.
مزیت تبدیل سند نسقی به سند رسمی
با توجه به آنچه در این مقاله گفته شد سند رسمی مزایای بیشتری نسبت به سند نسقی دارد و بهتر است تا افراد جهت تبدیل سند نسقی خود به سند رسمی اقدامات لازم را انجام دهند. از جمله این مزایا عبارتند از:
- سند رسمی از ارزش و اعتبار بیشتری برخوردار بوده و امکان کلاهبرداری در معاملات این نوع املاک کمتر است
- سند رسمی قابلیت وثیقه‌گذاری دارد
- دریافت مجوزهای ساخت و ساز و پایان کار برای سند رسمی بسیار راحت‌تر است
- ملکی که دارای سند رسمی است از ارزش مالی بیشتری برخوردار است
- سند رسمی قابلیت استعلام و پیگیری راحت‌تری دارد
در پایان باید گفت خرید و فروش املاک نسقی گاهی با دشواری‌ها و موانع قانونی روبرو است که با کمک یک وکیل متخصص می‌توان به راحتی این موانع را بر‌طرف کرده و به حقوق قانونی خود دست یافت. بنابراین چنانچه در خصوص سند نسقی ملک خود سوال و یا مشکلی دارید، می‌توانید از طریق مشاوره تلفنی رایگان با وکلای فوق تخصصی گروه وکیل اول تماس حاصل نمایید.