دو اصطلاح دستور تخلیه و حکم تخلیه که در مورد املاک اجاره‌ای کاربرد دارد مفهومی نزدیک به هم داشته و گاهی با یکدیگر اشتباه می‌شوند، شاید در نگاه اول هر دو اصطلاح یک منظور را برسانند در حالی که در قانون چنین نیست و دستور تخلیه و حکم تخلیه ملک، هر یک در شرایط خاص خود اتفاق می‌افتد و مراحل قانونی مختص به خود را نیز دارد که در ادامه به توضیح آنها و تفاوت میان این دو می‌پردازیم.
دستور تخلیه و شرایط انجام آن چیست؟
هر گاه مطابق قرارداد منعقد شده بین مالک و مستاجر، مدت زمان اجاره یک ملک به پایان برسد و مالک درخواست تخلیه ملک را داشته باشد اما مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند، مالک یا همان موجر می‌تواند جهت باز پس‌گیری ملک خود، از مرجع قانونی که در این مورد شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می‌باشد، درخواست صدور دستور تخلیه ملک و ابلاغ آن به مستاجر را نماید. برای درخواست دستور تخلیه، شرایط و مدارکی لازم است که در زیر به توضیح آن می‌پردازیم.
شرایط و مدارک لازم جهت صدور دستور تخلیه
- قرارداد اجاره مربوط به ملک غیر‌تجاری و یا تجاری فاقد سرقفلی باشد
- قرارداد اجاره به صورت رسمی بوده و در دو نسخه تنظیم و توسط طرفین امضاء شده باشد
- دو شاهد قرارداد را امضا کرده باشند
- مدت زمان اجاره در قرارداد ذکر شده باشد
- مدت زمان اجاره ملک به پایان رسیده باشد
حکم تخلیه و شرایط انجام آن چیست؟
هر گاه مدت زمان اجاره ملک پایان یابد و موجر خواهان تخلیه ملک توسط مستاجر باشد اما مستاجر از تخلیه ملک خودداری کند، ولی مدارک کافی جهت درخواست دستور تخلیه وجود نداشته باشد، به عنوان مثال مدت زمان اجاره در قرارداد درج نشده باشد، یا قرارداد توسط شاهدان امضاء نشده باشد و یا دو نسخه از قرارداد وجود نداشته باشد، در این صورت موجر می‌تواند با ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف و یا دادگاه محل وقوع ملک، درخواست صدور حکم تخلیه نماید.
تفاوت‌های دستور تخلیه و حکم تخلیه
- درخواست دستور تخلیه پروسه بسیار کوتاهی دارد و معمولا بدون تشکیل جلسه رسیدگی و خارج از نوبت انجام می‌شود. در حالی که پروسه قانونی درخواست حکم تخلیه و ابلاغ آن طولانی‌تر است.
- دستور تخلیه به محض صدور، قطعی و قابل اجرا بوده و قابلیت اعتراض و تجدید نظر‌خواهی ندارد. در صورتی که حکم تخلیه غیر قطعی بوده و قابل اعتراض و تجدید نظر‌خواهی و در صورت غیابی بودن، قابل واخواهی توسط دو طرف در دادگاه می‌باشد.
- دستور تخلیه نیاز به صدور اجراییه ندارد و 24 ساعت پس از صدور، به مستاجر ابلاغ می‌شود در حالی که حکم تخلیه نیاز به صدور اجراییه دارد و ابلاغ آن به مستاجر زمان بیشتری می‌برد.
- پس از ابلاغ دستور تخلیه به مستاجر، وی مکلف است ظرف مدت سه روز از دریافت ابلاغیه، اقدام به تخلیه ملک نماید اما در خصوص حکم تخلیه چنین نیست و اجرای حکم نیازمند صدور اجراییه و گذشت مدت زمان 10 روز از تاریخ ابلاغ آن به مستاجر می‌باشد.
- اجرای دستور تخلیه و حکم تخلیه هر دو در صورت غیاب مستاجر توسط مامورین قانون و با رعایت مراتب قانونی امکان‌پذیر است با این تفاوت که در اجرای حکم تخلیه باید مبلغ ودیعه ملک توسط موجر به حساب دادگستری واریز گردد.
- در مورد املاک تجاری و مغازه‌ها دستور تخلیه وجود ندارد و چنانچه مالک خواستار تخلیه ملک خود باشد، تنها از طریق صدور حکم تخلیه توسط دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک، تخلیه ملک انجام خواهد شد.
مرجع صالح رسیدگی کننده جهت دستور تخلیه و حکم تخلیه
اگر قرارداد اجاره مربوط به اماکن غیر تجاری و یا تجاری فاقد سرقفلی باشد، مرجع قانونی رسیدگی کننده جهت درخواست تخلیه ملک، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است و چنانچه ملک دارای سرقفلی بوده و یا قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری، و زمان عقد آن مربوط به قبل از سال 1356 باشد، مرجع رسیدگی کننده به درخواست تخلیه ملک، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود. همچنین در موارد خاصی که اجاره نامه‌ای تنظیم نشده باشد و یا مدت زمان اجاره به پایان نرسیده باشد نیز، جهت درخواست تخلیه ملک باید به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه نمود.
نکات مهم درباره دستور تخلیه و حکم تخلیه
نکات مهمی در خصوص دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد که باید به آنها توجه نمود. برخی از این نکات در زیر آورده شده است:
- مالک ملک اصطلاحا مالک عین است و گاهی ممکن است مالک این اختیار را به مستاجر بدهد که وی بتواند به عنوان مالک منعفت، ملک اجاره‌ای خود را به شخص دیگری اجاره دهد. در زمان طرح شکایت و اجرای حکم و دستور تخلیه، موارد قانونی مربوط به مالک عین، در مورد مالک منفعت نیز اجرا می‌شود و مطابق ماده 474 قانون مدنی، در قرارداد اجاره جدید، مستاجر اولیه که اکنون مالک منفعت است، موجر به حساب می‌آید.
- در صورتی که مستاجر مدعی تمدید قرارداد اجاره خود باشد می‌تواند شکایت خود را نزد دادگاه محل وقوع ملک مطرح کند و در صورتی که دادگاه شکایت وی را وارد بداند با دریافت تامین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر می‌نماید، در غیر این صورت طرح شکایت مستاجر مانع از انجام تخلیه ملک نخواهد شد.
- چنانچه در هنگام تخلیه ملک مستاجر حضور نداشته باشد، توسط مامور قانون اثاثیه مستاجر لیست شده و به یک انبار عمومی انتقال داده می‌شود.
- درخواست دستور تخلیه و حکم تخلیه از سوی موجر (مالک عین و یا مالک منفعت) به عنوان خواهان، و به طرفیت مستاجر به عنوان خوانده دعوا، مطرح و تنظیم می‌گردد.
- در مورد حکم تخلیه، چنانچه مستاجر به حکم صادره اعتراض داشته باشد می‌تواند با ارائه مدارک و مستندات کافی، ظرف مدت 20 روز پس از دریافت حکم، اعتراض خود را نزد دادگاه مربوطه مطرح کند.
- در صورتی که مالک مدعی ورود خسارت به ملک و یا ضرر و زیان از سوی مستاجر باشد و یا مستاجر دارای اجاره‌های معوقه بوده و یا قبوض را پرداخت نکرده باشد، موجر می‌تواند ضمن درخواست تخلیه ملک، درخواست جبران ضرر و زیان نماید و با دریافت دستور دادگاه و ارائه آن به اجرای احکام شورای حل اختلاف، درخواست نماید تا مبلغ ودیعه ملک تا زمان تسویه موارد معوقه و جبران ضرر و زیان، به مستاجر عودت داده نشود.
چنانچه در یک دعوای مربوط به ملک اجاره‌ای قرار دارید و یا نیاز به درخواست صدور دستور تخلیه و یا حکم تخلیه ملک خود را دارید، می‌توانید از وکلای فوق تخصصی وکیل اول کمک گرفته و از طریق مشاوره رایگان 24 ساعته، مشاوره‌های قانونی لازم را دریافت نمایید.