آیا حق سرقفلی با حق کسب و پیشه تفاوت دارد؟
دو اصطلاح حق سرقفلی و حق کسب و پیشه مفهومی نزدیک به هم دارند که گاهی باعث اشتباه افراد در درک این دو مفهوم می‌شود، به همین خاطر در این مقاله به تعریف و بررسی این دو اصطلاح می‌پردازیم و تفاوت آنها را از نظر قانونی و حقوقی مورد بررسی قرار می‌دهیم تا ابعاد این دو اصطلاح بیشتر روشن شده و مفهوم هر یک آشکار شود.
حق سرقفلی چیست؟
بر اساس ماده 6 قوانین مربوط به موجر و مستاجر در ایران، هر زمان مالک یک ملک تجاری، ملک خود را به کسب و کاری اجاره دهد، می‌تواند مبلغی را به عنوان حق سرقفلی هنگام عقد قرارداد از مستاجر دریافت کند و در پایان قرارداد این مبلغ به مستاجر برگردانده می‌شود. مبلغ حق سرقفلی با توافق طرفین تعیین شده و در قرارداد اجاره درج می‌گردد و درواقع پرداخت این مبلغ به موجر اطمینان خاطر می‌دهد که مستاجر قصد رعایت قرارداد و احتمالا تمدید آن را دارد، و به موجب پرداخت مبلغ سرقفلی، مستاجر می‌تواند از ملک تجاری استفاده نماید.
حق کسب و پیشه چیست؟
مطابق قوانین موجر و مستاجر در ایران، حق کسب و پیشه، حقی است که به علت رونق و اعتباری که مستأجر با فعالیت تجاری یا بازرگانی خود در ملک تجاری ایجاد می‌کند، به او تعلق می‌گیرد. این حق به مرور زمان و در اثر اقدامات مستاجر به وجود میآید و در زمان انعقاد قرارداد ملک وجود ندارد.
به عنوان مثال، اگر یک فروشگاه لباس در یک مکان خاص برای مدت طولانی فعالیت کند و مشتریانی را به خود جذب کند، می‌توان گفت که فروشگاه حق کسب و پیشه ایجاد کرده است. یعنی باعث شناخته شدن آن مکان به عنوان یک ملک تجاری فعال شده و همچنین باعث کسب اعتبار و رفت و آمد بیشتر مشتریان شده است. ایجاد حق کسب و پیشه به این معنا است که اگر موجر بخواهد ملک را به فرد دیگری اجاره دهد، مستاجر فعلی می‌تواند از دادگاه خواستار جبران خسارت و دریافت حق کسب و پیشه برای خود شود.
تفاوت‌های حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
- حق سرقفلی مبلغی مشخص و توافق شده بین مالک و مستاجر است که در ابتدای عقد قرارداد از طرف مستاجر به موجر پرداخت می‌شود و در ازای پرداخت این مبلغ، حق سرقفلی به یکباره به مستاجر تعلق می‌گیرد. در حالی که حق کسب و پیشه عددی نامعین است و حقی است که به مرور زمان و در اثر فعالیت‌های تجاری مستاجر و خوش‌نامی و اعتبار ایشان، برای مستاجر ایجاد می‌شود و تعیین مقدار و پرداخت آن به تشخیص و حکم دادگاه می‌باشد.
- حق سرقفلی قابل ضمانت، توقیف و انتقال می‌باشد، در حالی که حق کسب و پیشه چنین نبوده و تنها تحت شرایط خاص و با صدور حکم دادگاه امکان انتقال یا توقیف آن وجود دارد.
- حـق سـرقفـلی به مالک و یا گاهی به مستأجر قبلی پرداخت می‌شود. ولی حق کسب و پیشه به مستأجر فعلی و تنها توسط مالک پرداخت می‌گردد.
- حق سرقفلی و حق کسب و پیشه در معیار تعیین ارزش با یکدیگر متفاوت هستند. به طوری که ارزش حق سرقفلی وابسته به محل اجاره و نوع بنا می‌باشد، ولی ارزش حق کسب و پیشه به میزان مدت و چگونگی فعالیت مستاجر بستگی دارد.
- ارزش حق سرقفلی با اراده و نظر مالک تعیین می‌شود، درحالی که ارزش حق کسب و پیشه با بررسی کارشناس رسمی دادگستری و توسط ایشان تعیین می‌شود.
- حق سرقفلی و میزان آن باید حتما در قرارداد ذکر شود، در صورتی که در مورد حق کسب و پیشه، بدون آنکه در قرارداد اشاره‌ای به آن شود، به صورت خود به خود و به مرور زمان و طی فعالیت‌های تجاری مستاجر و اعتبار ایشان به وجود میآید.
- زمان پرداخت حق سرقفلی در ابتدا یا در طول مدت قرارداد اجاره از طرف مستاجر به موجر است، در حالی که حق کسب و پیشه در پایان قرارداد اجاره و تخلیه ملک، توسط موجر به مستاجر پرداخت می‌شود.
نکات مهم درباره حق سرقفلی و حق کسب و پیشه
- حق سرقفلی و حق کسب و پیشه تنها به ملک تجاری تعلق می‌گیرد و در مورد املاک مسکونی یا اداری این دو حق وجود ندارد.
- حق سرقفلی و حق کسب و پیشه از جمله حقوق مادی، اعتباری و غیر عینی هستند.
- پرداخت حق سرقفلی در ابتدای اجاره به مالک، بر میزان حق کسب و پیشه تاثیر می‌گذارد.
- حق سرقفلی توافقی است و می‌توان آن را پرداخت نکرد. (قابل اسقاط است)
- حق کسب و پیشه را در صورت تشخیص کارشناس و دادگاه باید پرداخت کرد. (آمره است)
- به موجب قوانین مربوط به موجر و مستاجر در خصوص ملک تجاری قبل از سال 1376، انقضاء مدت قرارداد اجاره به تنهایی موجب تخلیه ملک نیست. اما در اجاره ملک‌های تجاری بعد از سال 1376، به موجب تصویب قوانین جدید، با رسیدن انقضاء مدت زمان قرارداد اجاره ، ملک باید تخلیه شود.